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◯土持委員長 これより
多摩都市整備本部関係に入ります。
付託議案の審査を行います。
第百四十八号議案、土地の買入れについてを議題といたします。
本案については既に説明を徴収してあります。その際要求いたしました資料は、お手元に配布してあります。
理事者の説明を求めます。
◯稲垣管理部長 去る六月二十四日開催の委員会におきましてご要求がございました資料についきまして、ご説明を申し上げます。
お手元にご配布申し上げております
住宅港湾委員会要求資料の一ページ、三枚目でございますが、ごらんいただきたいと存じます。まず、
相原小山開発事業の概要でございます。
事業計画の決定でございますが、
相原小山開発事業は
土地区画整理事業として施行いたしており、昭和六十三年三月三十一日、
事業計画決定を行っております。
計画面積は百七十四・二ヘクタール、
計画人口は約三千五百人を予定しております。
交通計画といたしましては、本年四月開業いたしました
京王相模原線多摩境駅を中心とした駅前広場及び
都市計画道路として、区域の中央を縦貫する
相原小山線を初め六路線、五・三キロメートルを整備する計画でございます。
次に、
公園緑地の計画でございますが、まず、
地区公園一ヵ所、並びに近隣公園、児童公園各三ヵ所、合計しまして十六・三ヘクタールを整備いたします。また、これに加えまして、
公共緑地を十八・二ヘクタール設置する計画でございます。そのほかにこの地区の特徴といたしまして、
区画整理後に一般の宅地となります部分についても、将来とも緑を残す部分として、民有緑地二十七・八ヘクタールを計画しております。
次に、
区画整理後の
土地利用計画でございますが、表と図で示してございますように、住宅のほかに、業務、商業、
レクリエーション、
文化厚生の各ゾーンを設定いたしまして、それぞれにふさわしい施設の誘導を図ってまいります。
次に、二ページをお開きいただきたいと思います。
相原小山開発地区内での
事業用地の
取得状況でございます。
昭和六十年度から買収を開始いたしまして、平成二年度までに三十一・七ヘクタールの用地を買収しました。今回ご提案いたしております部分を含めますと、約三十七・四ヘクタールの土地を買収することになります。これまでに買収しました土地及び今回の
買収予定地の位置を、下の図に表示してございます。買収した土地は、大部分が山林と田畑及び雑種地でございます。
次に、三ページをお開き願いたいと思います。今回買収を予定しています土地の
所有経過をあらわしたものでございます。
今回、東京都が興和産業から買収を予定している土地五・六九ヘクタールは、すべて昭和四十六年に
興和不動産が取得し、本年二月まで保有していたものでございます。この
興和不動産の前の土地の所有者についてでございますが、
土地登記簿謄本から読み取りますと、このうち四・六四ヘクタールは、以前は地元の個人の所有地でございまして、昭和四十六年の九月と十月に分けて
所有権移転の登記がなされております。また、相模原市所在の法人から取得している土地が約一・〇五ヘクタールございます。
甚だ雑駁でございますが、以上で
要求資料の説明を終わらせていただきます。よろしくご審議のほどお願いいたします。
◯土持委員長 説明は終わりました。
ただいまの資料とあわせて、本案に対する質疑を行います。
発言を願います。
◯市川委員 それでは、第百四十八号議案の土地の買入れに関連をして、二、三伺います。
まず最初に、
相原小山開発事業、この地域全体の土地の権利状況について、いわゆる
個人所有、
法人所有、
公共所有に分けて、この割合について今どうなっているのか、お伺いをいたします。
あわせて、特にこの
多摩ニュータウン事業が計画されて以後、どの程度の用地が法人によって買収をされてきたのか、お示しをいただきたいと思います。
◯山形参事 法人、個人、
公共所有、
公共所有を東京都というふうに理解いたしますと、現在の
所有面積で申しますと、法人が二十五社で五十六・一ヘクタール所有しております。割合で三四・二％。個人が四百六十五人で七十六・二ヘクタール、四六・五％を占めております。現在東京都が所有しておりますのが三十一・七ヘクタールございまして、一九・三％でございます。
なお、法人の中には、
大蔵省所管の国有地が含まれていまして、それが五・五ヘクタールございます。
さらに、
ニュータウンの
計画決定以後、どの程度の用地が法人によって買収されたかでございますけれども、東京都で把握しているものにつきましては、法人三社で合計七十三・二ヘクタールが、昭和四十四年から四十六年の間に買収されているというふうになっております。
◯市川委員 そこで、今お話がありましたけれども、特に特徴的な大
規模所有の法人の例、三社で七十三・二ヘクタールが買収されたということなのですが、これ具体的にお示しいただけないでしょうか。
◯山形参事 大
規模所有の法人は、先ほど申しましたように三社で約七十三・二ヘクタール所有しているわけでございまして、このうちから東京都が買収しました二十七・六ヘクタールを引きますと、現在では四十五・六ヘクタールを所有しているということになっております。
三社の内訳で申しますと、一社が二十九ヘクタール、もう一社が十・九ヘクタール、そして三社目が五・七ヘクタール、こういう内訳になってございます。
◯市川委員 そこで、
開発計画が発表されてから、いわゆるこの用地が、さまざまな理由で法人が買いに入ったということが明らかになったわけでございますが、そこで、一般論として確認をしておきますが、この種の
公共開発の計画が発表されると、そこの用地なり、その周辺の用地を、一つの利殖といいますか、将来の値上げといいますか、キャピタルゲインといいますか、そういうものをねらった形で、不動産業者なり、資金の余っている法人が、そういう用地については急速に買いに入るというような事例が多く見受けられる。また、今回もそういう事例の一つかなと思われるわけなのですが、確かに私権の制限ということはできない。一つの社会の個人なり法人なりの
売買取引ですから、それについて何らかんらの規制をするということについては、これは憲法上の疑義があるかどうかわかりませんけれども、かなりの制約があることは私自身もよく理解をするのです。
しかし、そうかといって、その
公共事業が将来進められることによって、いわば値上がりその他が予想されるこういう用地について、何らかの
土地取引や地価の抑制策というのは講じられてしかるべきだと思うのですね。現在、この種の
関係法令がございますが、そうした
関係法令をちょっとご説明をいただきたいと思います。
◯山形参事 お尋ねの
土地取引規制、あるいは
地価抑制策に関連した
関係法令についてでございますが、まず、
都市計画法では、道路、河川など
用地買収を伴う
都市計画事業につきまして、
事業施行予定者に
優先買い取り権及び
事業認可後の
土地収用裁決の申請権が与えられております。それから、公有地の拡大の推進に関する法律、いわゆる公拡法でございますが、これでは、一定規模以上の
土地取引の届け出や公共側の
優先買い取りの制度がございます。
しかし、これらはいずれも公共側の
土地取得に関する取引の優先権を規定したものということでございまして、直接
土地価格を抑制するものではないといってよいかと思います。地価抑制を直接のねらいとしたものとしましては、現行法の中では
国土利用計画法があるわけでございまして、この法律により、
土地取引の
監視区域の制度と
規制区域の制度があることは、既にご案内のとおりかと存じます。
◯市川委員 ところで、この
多摩ニュータウンが、今お話のございました
国土利用計画法の
監視区域に現在は指定されていると思うのですが、いつから指定されているのでしょうか。
◯高須企画担当部長 多摩ニュータウン関係の八王子市、町田市、多摩市、稲城市に対しまして、
国土利用計画法に基づく
監視区域に指定されましたのは昭和六十二年十月一日であります。
◯市川委員 六十二年の十月一日というお話なのですが、先ほどのお話ですと、大体、法人が大規模にこの土地を買いに入った年代が四十二年から四十六年というお話でございまして、そういう意味では、四十二年の
監視区域というのは、ほとんど実効性のない時期、もう大体土地の買収が終わってしまって、一段落してからここを
監視区域として指定をしているという印象をぬぐえないのですが、なぜ実効性のないこんな遅い時期に
監視区域に指定されているのか。所管が違うかもわかりませんが、おわかりでしたらお示しいただきたいと思います。
◯高須企画担当部長 投機的土地取引の規制という面から、東京都は昭和六十一年十月六日に、東京都
土地取引適正化に関する条例を公布いたしております。その後、昭和六十二年の六月に
国土利用計画法が改正されまして、二千平米未満の
土地取引につきましても届け出を義務づけることができるようになりまして、これが
監視区域制度でございます。そこで東京都は条例を廃止いたしまして、この
国土利用計画法に基づく適用範囲を踏襲することとしたものでございます。
◯市川委員 ところで、今回の
土地取得でございますが、
興和不動産が四十六年に
従前居住者から土地を取得したということで、私もちょっと
登記簿謄本その他を見させていただきましたけれども、大体戦後の農地改革か何かで、農家の方が小規模にそれぞれ持っていたものを買収をしたということなのですが、当時は、この土地というのはどういう地価だったのでしょうかね。で、二十年持っていた結果として、この土地は、今回ですと坪で大体二十七万とか二十八万とかといっていますけれども、この二、十年間にどの程度の
値上がり率になったのでしょう。
◯山形参事 取得した当時のこの地域の土地の価格でございますけれども、大分前のことでございますので、私ども、その当時の価格が幾らぐらいであったかというのは、実は承知しておりません。今回の
買収単価につきましては、坪で換算しまして、平均で約二十七万六千円ほどでございます。
◯市川委員 今の二十七万六千円という単価は、国土法の定める金額がございますが、それとの関係ではどういう金額になるのでしょうか。
◯山形参事 国土法の定める金額ということでは、
指導価格のご趣旨と思いますけれども、
指導価格につきましては、それが幾らであったかということは、公表になじまない関係で、私どももはっきりした情報は持っておりません。しかしながら、
買収価格を決定する際に、適正な評価をした上で、
東京都内部のそれなりの審査を経て
買収価格が決定しておりますので、国土法の
指導価格の範囲内であり、少なくとも
指導価格を超えていないというふうに考えております。
◯市川委員 普通、土地を買う場合に、買う側が申請をする。そこで
指導価格が出てまいりますよね。だから今回の土地のこの取引の事例ですと、買う側が東京都ですね。そこが、
指導価格幾らか知りませんけれども、大体
指導価格にイコールではないかという話というのは、これは理屈に合わない話ですよね。買う側が
指導価格を知らないで、大体そんなものじゃないかという推測で土地を買うなんてことは、これはあり得ない話で、もし
指導価格を上回っていたらどうなるのだという話で、当然そんな
土地取引は認められないわけですから、それは買う側がしっかり審査し、
指導価格を調査をし、
指導価格の範囲内で土地の値段を決めていくというのは当たり前のルールで、
指導価格存じませんという話は僕は納得できない。それはお答えをいただきたいわけです。
そこで、一時期の
かなり土地が上昇していたときは別として、今は金融の引き締めその他、
不動産不況といわれるような中で、大規模な用地の売買というのは、民間で行われている事例などをお聞きしますと、大体今お話しの国土法の
利用価格をどの程度下回った価格で設定をするか、大体一割から二割減ぐらいのところで、実際には民民の取引の場合には、地域によって若干異なりますが、そういう傾向にあるというふうに私は聞き及んでいるのです。そうしますと、先ほどの
指導価格との関係があいまいだったのですが、これは例えば
指導価格を少しでも下回っているのでしょうか。
指導価格と一応同じなのでしょうか。下回っているとすれば、
指導価格のどの程度を下回っているのでしょうか。
◯山形参事 まず、国土法の
指導価格の関係でございますけれども、先ほどご説明しましたように、
指導価格につきましては、はっきりした情報を私ども入手しておりませんので、
指導価格と比べて高いか安いかということは申し上げられないわけでございますけれども、都内部の
審査システムを経て、東京都としての
土地買収価格が決定したということからいって、それが
適正価格であり、その審査の過程で、
指導価格の範囲内におさまっているというふうに考えているわけでございます。
なお、土地の
買収価格につきましては、東京都としましては、
公示価格、
基準地価格、あるいは
取引事例、さらには公正な評価を得るための
不動産鑑定士二者の評定結果等をもとに総合的に判断して評価を行い、東京都としての
買収価格を決定するもので、それをもって
適正価格としているわけでございます。
◯市川委員 余りしつこくいいませんけれども、それはめちゃくちゃな議論なのですよ。
国土利用計画法の
指導価格を上回っているか、下回っているかわかりません、けれどもこういう金額でございます、都の内部でいろいろやっていますと。ただ、
指導価格を上回っているのか、下回っているのかわからないものを、我々が例えば審議をして、これは
指導価格を上回っている
価格設定だったら
法律違反でございますよね。
法律違反のものを、我々が、いいとか悪いとかという議論はできないですね、理屈からいって。だから、しっこくて申しわけないですけれども、国土法の
指導価格を上回っているのか、下回っているのか、同じなのか。少なくとも国土法の
指導価格を上回っているのじゃ、我々としては、ここで、この土地の買い入れ結構でございますなんていうのは、法律の趣旨に照らして、
法律違反を我々認めるわけにいきませんからできないので、その辺だけ明確にしてください。
◯山形参事 東京都の
買収価格は
指導価格の範囲内でございまして、
指導価格を下回っているということでございます。
◯市川委員 公共が買い上げる場合に
指導価格が適用になるかならないかというのは、いろいろそれは確かにあるのです。ただ、率直にいって、民間は規制するけれども、公共はその種の規制はないよと、民間だけ指導しておいて、公共でやるのは一切そんなものは関係ないよということにはならないわけであります。これは余りしつこくいってもしようがないですし、民間を規制している東京都の全体の立場があるわけですから、その辺は明快な答弁ができるような形で、日常的に少し神経を使っていただきたいなと思います。
そこで、私今まで申し上げてきたのですが、なぜこんなにこの問題についてしつこくいうかということで、危惧を感じられる方もあると思うのですが、私の一番の問題は、いわゆるこれから行われるであろう秋留台の開発、本会議でも大分議論になりましたけれども、先日、これはたしかどこかのテレビだと思うのですが、
秋留台地域が
大分クローズアップをされまして、今大変な
地上げ攻勢になって、東京都がそういう計画を発表したものだから、多くの法人が一斉にここを買いに入っている。
監視地域と逆転しているのじゃないかとかいうようなさまざまな、テレビでも報道されているわけでございまして、これも一つの二の舞いになる危険性が大分強いわけですが、これについて、
多摩都市整備本部としてのご見解といいますかご認識はどういうふうにお持ちなのでしょうか。
◯高須企画担当部長 秋留台地域の整備につきましては、
先ほど調査報告が出されまして、これからマスタープランの作成にかかり、それから
実施計画の実施につきましては、当本部が担当することになってまいります。その際、事業を実施するに当たりましては、地価の動向が非常に重要な関心事となってまいるわけでございますが、幸い、
秋留台地域も全域が
国土利用計画法に基づく
監視区域に指定されておりまして、地価の上昇の抑制に役立っていると考えておりますので、これを活用しながら進めてまいることになろうと思います。
◯市川委員 監視区域に指定されているというか、役立っているというか、そういうお話でございましたけれども、私のお聞きしたかったのはそうじゃなくて、秋留台のところで、現状、私が先ほどいいましたように、猛烈な
地上げ攻勢が行われ、法人に次から次へと土地が買収されている状況があるよということが報道されている。そういうことについて、本部としてはどういうご認識を持っているのかということをお伺いしているのです。
◯高須企画担当部長 大企業が土地の買収にかかっているというようなお話をしばしば伺いますが、私ども、四月一日以降、再指定がされましたことに基づき、市等に連絡をとってその情報を得ているところでございますけれども、このところ、余り大きな動きはないというように受け取っております。現在、対象が百平米以上でございますけれども、数件の動きであるというように受け取っております。
◯市川委員 最後にしますけれども、今の
ところ余り大きな動きがないということは、大体一段落したという意味だと私は理解しているのですが、これは根本的な問題でございますので、本部長にお伺いいたしますけれども、
公共事業がある種の
マネーゲームの対象になって、地価がつり上がるという結果になりますよね。結果的に、いわば
事業執行する東京都の側にもさまざまな多くの困難がもたらされてくる。これは確かに、一つ民間の大きなところが地上げしてくれれば、それぞれの小さな地権者とは話し合わなくてもいいから、まとめてくれた方が事業がやりやすいという側面も、これはまさかそんなことが推進されているとは思わないのですけれども、いずれにしろ、そういう
法人所有のものがふえて、
権利関係が複雑になってくると、なかなか折衝業務その他にも、大体多くの困難がもたらされるのは当然だ。したがって、
用地買収その他の事業費も自然的にある種上がってくるというのは当然なわけですよね。
だから、いわゆるこういう
公共事業を舞台とした土地の取引というのは、結局、都政にとっても都民にとっても好ましいことではないことは明らかだと思うのですね。そういう意味では、貴重な血税が浪費をされる結果にもなるわけですから、法体系の不備その他の問題、これは確かにあろうかと思うのですけれども、しかし、これは具体的な方策をきめ細かに講じていく決意が都側としてなければ、いわば甘い汁を吸われる関係が延々と続いていくというようなことであれば、これは大変な問題だと思うのですよ。
そこで、本部長に、具体的な対策その他、今後この種の問題にどういう基本的な態度で臨もうとされているのかお伺いをして、私の質問を終わります。
◯檜垣多摩都市整備本部長 土地問題、特に地価の高騰は、
国民生活全般に大きな影響を及ぼすものでございまして、ご指摘のように、特に
公共事業につきましては、土地の投機的な取引が行われます場合には、負担の増だけでなく、
用地取得の困難など
事業執行に大きな支障を来すものでございまして、極めて遺憾に考えております。国の政策といたしましても、
国土利用計画法に基づきます
監視区域の制度、あるいは
不動産融資の総量規制など、各種の方策が講じられまして一定の成果を挙げているわけでございますが、さらにこれらを含めまして効果的な
土地政策が講じられるように、私どもは期待をしております。
また、私
ども公共事業を実施する立場といたしましても、ただ手をこまねいているだけではなく、
現行制度範囲内におきましても、例えば
ニュータウンの経験等を踏まえまして、関係者の協力を得ながら
開発利益の還元を図る方策を講じるなど、さまざまの
事業手法等を研究いたしまして、適正で効果的な
事業執行を図ってまいりたい、そのように考えております。
◯吉田委員 資料要求いたしましたので、その
資料要求に基づいて質問させていただきますが、
相原小山開発事業の約百七十四・二ヘクタールに三千五百人の人を住まわせる、こういうことですね。これは、これ以上はふやさないのですか。
◯齊藤建設計画部長 六十三年三月に
事業計画決定しましたときの計画といたしまして、ここに記載のとおり、居住人口三千五百人という計画でスタートしております。
相原小山地区は、もともと住宅経営の
まちづくりではなく、
ニュータウン全体を補完する意味での業務、
レクリエーション、
文化厚生等の施設を誘致、立地させるという考え方の中で計画を立てておりますので、住宅としてはこれ以上余りふやさないという考え方に立っております。
◯吉田委員 人口も三千五百人入れよう、計画全体は
多摩ニュータウン全体のものであるということで、公園が七ヵ所設置されることになっておるのですが、問題は、三千五百人の人のための公園や、
文化厚生や、
レクリエーション等ということじゃなくて、
多摩ニュータウン全体の人のための
附帯事業なのかどうかということです。
◯齊藤建設計画部長 業務、商業、レクリェーション、
文化厚生等というゾーニングを設けまして、各施設を誘導しようというのは、
ニュータウン全体をにらんでの考え方でございます。職住近接その他、いろいろ
ニュータウン及びその周辺を含めたことをにらんでおるわけでございますが、ここの
公園緑地等の設置の方針につきましては、この地区の人だけといいますか、他の
区画整理事業とは特徴的に違いますのは、現在の地形が丘陵地の中で、まだ昔からの雑木林といいますか、樹林地が残っておりますので、この緑を極力残そうということで、そういう緑をそのまま残せるような場所に、公園とか緑地を計画的に位置づけたということでございます。また、先ほど資料説明の中で申しましたように、
区画整理で換地で与えた民地の中にも、もともとの緑がそのまま残せるように、今後
地区計画等をかけて緑を保存していこうという考え方でございます。
◯吉田委員 よく、東京に緑が少ないじゃないか、緑を残せ、そして
都市農業を守れと、口を開くたびにその話が出てくる。しかし、この
相原小山開発事業区域内事業用地取得状況というものを見ますと、七万六千二百五十一平米、開発のために農地が失われていくわけです。それから山林、雑種地、これも自然。これらを合わせますと、雑種地で五万二千平米、山林は十七万九千百五十平米。人を住まわせるために、自然がいってみれば破壊されているわけだ。だから東京都政では、確かに緑は残さなければいかん、
都市農業はやらなければいかんといっていながら、現実には、人のためにこうやって自然を破壊をしなければならないという状況があるのだけれども、そういう点についてはどう考えているのか、まず聞かせていただきたいと思います。
◯齊藤建設計画部長 既に東京都が買収している土地の中にも、農地とか山林とか緑を失わせているのじゃないかというようなご質問でございましたが、先ほども申し上げましたとおり、これを全部丸坊主の開発をするのではなくて、極力、
公園緑地、民有緑地の中に緑を残していくという、ほかに余り例のない開発を心がけているところでございます。
◯吉田委員 緑を残すために開発をするなんていう話は聞いたことがない。緑を残すために開発をしちゃいけない、それは大原則なのです。だから、そういう意味で私がいいたいのは、東京の空を守らなければいかん、緑は守らなければいかん、
都市農業は守らなければいけない、そういう意見があるにもかかわらず、住宅も建てなければならないということなのです。この過密都市東京の住宅問題は、東京都政の中で最優先。だとすれば、両方ともうまくいかせようなんていう話はできっこない。大体、
多摩都市整備本部があるなんてこと自体が、要するに結果的には緑を失うということなんだ。（笑声）三千五百人の人を住まわせるためにこれだけのものを開発して、農地や山林が現実にはこれだけ失われているじゃないですか。つくった公園なんてのは、本来幾つつくったってだめなのです。東京都は自然を必要としている。
だから、そういうことを考えると、
都市農業は守らなければいけない、農地は絶対守らなければいけない、緑は残さなければいけない、といっていながら、住宅を建てるために、これはやむを得ないのでしょう。だから、いつもそういう論議が、都政をめぐってあるのです。住宅は建てなければいかん、緑は残さなければいかん、どっちなのだと。どっちを東京都政で優先させなければいけないか。そこが、これから私は基本だと思う。そうでしょう。住宅は建てなければいけない、三千五百人の人を住まわせるというのだから。人のために自然が失われていることは間違いないじゃないですか。だから、どっちもうまくやろうなんていうことはできない。だから当然、青森県政や秋田県政と東京都政は違わなければおかしい。青森なんかは緑地は八〇％あるのだから、山林が。市街化区域なんてのは一％もないというのだ。道路の方が面積が多いというのだ。あと、八〇％は農地と山林だという。だから、そういうところの発想と、一千二百万が住んでいる東京と──毎日毎日県民が都民として住民票を移しているわけだよ。五年たち十年たって、その人たちが結婚して子供を産むころになれば、今度は
都営住宅が必要だ、安いから入れてくれという話になる。そういう論議を抜きにして、ただ
都営住宅の戸数をふやせ、緑はふやせ、東京の空は何とかしろなんていう話は禅問答みたいな話だ。
だから、それならそれでいいから、東京はまず人が住むところが第一優先なのですよ、そのためには緑が多少失われてもやむを得ないということでなければ、こういう話はできないのだ。そういう基本的な難問題を背負っているのが住宅局と
多摩都市整備本部だよ。住宅を建てなければいけないでしょう。
多摩都市整備本部の一番の使命は公園をつくることじゃないでしょう。道路をつくることじゃないでしょう。人を住まわせる、家を建てるということが使命なのだから。そのためにこれだけの面積を買収して、自然を壊して、やらざるを得ない。
前の農林部長おられるけれども、今度はその人が開発の方に回っちゃっているんだから。（笑声）農林部長のときには、農地を残せ、農地を残せ、
都市農業の発展をやらなくちゃいかんと。今度は、農地は買収しなくちゃいけないわ、自然は買収しなきゃいけない、そのために道路はつくらなければいけない、こうなる。同じ局で違ったことをいっている。相反することをいっているのだよ。だから、そういう基本的なことについて、本部長どう思っているのですかね。
◯檜垣多摩都市整備本部長 私ども、緑の保全というのは東京都政の大きな課題でございます。また他方、住宅の建設、これまた最重要課題の一つでございまして、吉田副委員長がご指摘になりましたように、私ども、非常にその点では、両者をどのように調和させるかということで悩んでいるという状況でございます。ただ、
ニュータウンの建設に当たりましては、緑にあふれた
まちづくりということでございまして、完結したとはいわないまでも、極めて自立的な業務機能等も兼ね備えました住宅都市、あるいは都市として、許容される範囲内で、最大限の自然環境を残しながら建設を進めていきたいと考えている次第でございます。
確かに非常に難しい問題でございますが、環境、特に自然の保全ということにつきましては、今後とも最大限の努力を払っていく所存でございますので、よろしくご理解をいただきたいと思います。
◯高谷委員 ただいまの質疑を聞いていながら、やはり土地の買い入れの議案ですから確認しておきたいのですけれども、この予定価格をどのように積算してきたのか。筆数としては、資料で出された
土地取得経過の書かれている筆数だと思うのですけれども、この図面を見ると、なかなかおもしろい形をしたところもありますし、どうやってこの積算をしてきているのか。それをまずお伺いをしたいと思います。
◯山形参事 今回買収予定しております土地の
買収価格の評価並びに価格の決定の方法でございますけれども、全部で個人が百十一筆、法人が十八筆ということで、百二十九筆、面積で約五・七ヘクタールあるわけでございます。
この評価に当たりましては、先ほどご説明申し上げましたけれども、
公示価格、
基準地価格、あるいは周辺の
取引事例、さらには公平な第三者の鑑定評価を得るための
不動産鑑定士二者による鑑定評価、こういったものをもとにしまして総合的な観点から適正な価格を評価する、こういう作業をやっておりまして、鑑定評価につきましては、昨年の十二月からことしの一月にかけて鑑定評価の依頼をしたものをもとに、
買収価格の決定につきましては、公拡法の届け出による場合は、財産価格審議会の付議を省略して差し支えないという通達に基づきまして、公拡法の価格決定の審査をする部局でございますが、財務局用地部長協議ということで、最終的に東京都の
買収価格が決定された、こういう経緯でございます。
◯高谷委員 この議案の附属の資料で、明細図ですね。一番北側に存在する土地はどんな評価をされていますか。
◯山形参事 明細図の一番左上の画地についての評価でございますが、評価書では、四百十八番の一と四百十八番の二という画地を一緒にして評価しておりまして、画地条件が、評価の条件としましては、例えば道路に接していない場合の無道路減価というのがあったり、奥行きがうんと深い場合には奥行き逓減の減価がありましたり、あるいはプラスの要素としましては、側道加算とか、地形減価とか、傾斜地の減価とか、さまざまな画地条件があるわけでございまして、この場合には、側道加算、あるいは傾斜地減価、それから広大地減価、これは両方の筆を合わせて一つの評価値として評価しているわけでございまして、そうした画地条件を全部プラス・マイナス加味しました結果、評価額は平米当たり八万六千四百円という評価を出してございます。
◯高谷委員 その点はわかりました。
それから、先ほど市川委員の質疑のやりとりの中で、
興和不動産が土地を取得した当時の価格については、古い話だからわからない、承知していないということなのですけれども、これは明らかにしてはいけないような何か制約があるのですか。
◯山形参事 興和不動産がかって取得した土地の価格につきましては、明らかにできないというよりは、調査不足もありまして、二十年前に幾らぐらいで買ったかということについては、私ども把握してないわけでございます。
◯高谷委員 この土地を
興和不動産が売却をした年の所得申告はどういう算式でやりますか。
◯山形参事 大変申しわけありませんが、当時の所得申告については、私ども調査、把握しておりませんので、わからないわけでございます。
◯高谷委員 特別に何か法的な制約とか、そういうのがないと。我々こういうのを見て、かなり早い時期にやっぱりそれなりの地上げといいますか、こういうのが入っているという経過はわかるわけですね。一体どういう形でその価格が展開されてきているのかというのは、議案は議案として、非常に関心のあるところなのです。当然
興和不動産は、この土地を譲渡した後、法人の申告をする際に、取得価格は減価として差し引いて計算して税務申告するわけでしょう。ということは、この時点で
興和不動産は、幾らで買った土地なのか全部わかっているわけです。その辺のことは、ここに議案を出してくるのだから、やはりきちんと把握しておいてもらわないといけない。きょうは秋留台の方は直接話には入りませんけれども、秋留台だってそういう状況がやっぱりでき上がってくる。これを委員会の中で、どんなふうになっているのかつまびらかにするということは、やはり私たちの任務の一つでもあると思うのですね。そういう委員会の議論に耐えられるような対応をしていただきたいと思います。
◯西田委員 今いろいろ質疑がございましたので、関連する部分もあるかと思いますけれども、簡単にお聞きをしたいと思います。
今、
興和不動産がもともと取得をした土地だということがございましたが、東京都は興和産業株式会社からお買いになるわけですね。
興和不動産と興和産業というのはどういう関係がある会社かというのと、
興和不動産から東京都にくるまでの経過につきましてお答えをいただきたいと思います。
◯山形参事 興和不動産と興和産業の両者の関係でございますけれども、不動産業務を中心にしまして、両者の業務上それぞれ密接に関連しているということがあるほか、会社の出資関係、あるいは役員の交流の状況等から、いわゆる関連会社であると考えております。
興和不動産から興和産業に土地の所有権が移った経緯でございますけれども、昨年十月の段階で、国土法に基づく土地の売買の届け出がありまして、その際、東京都は私どもが協議の当事者として
興和不動産と協議に入ったわけでございますけれども、売買の時期等に関して折り合いがつかないため不調に終わったわけでございます。その後、興和産業の方に所有権が移転しまして、興和産業から公拡法に基づく買い取り希望の申し出が出された。そういう経緯でございますので、
興和不動産から興和産業にどういう事情で、いつ売買が行われたということは、正確には私どもわかっておりません。
◯西田委員 ところで、
興和不動産というのはどういう会社かというのをちょっとお聞きしたいのですけれども、一九八四年に、品川駅の貨物跡地ですか、後楽園のドームの四倍とかという広さですね、これを一千億円を超える一千十一億円という金額で
興和不動産が取得をした。もともと三井とか三菱地所とかというのは、ここは余りメリットがないということで買わなかった。そんな新聞報道もありましたけれども、いずれにしても、とにかく一ヵ所の価格としては最高の価格で
興和不動産が購入をしたということで、大変新聞をにぎわして、社会的にも問題になったという事態がありましたね、あの遊休地一千億円で売却というのは。そういうことでありまして、それから品川駅の東口というのは、大体この一千億円という金額というのは、当時の売買でいったら約二倍くらいのお金で買っているのじゃないだろうかと、いろいろそういう新聞報道がありました。
興和不動産は、第三の副都心をつくるのだから、とにかく買えるときに買うのだ、早い者勝ちみたいなことで買ったとかというような発言も、新聞にずっと何日か報道されたわけなのですけれども、そういうことは、局の方としてはご存じでありましたでしょうか。
◯山形参事 一九八四年に、お話のように
興和不動産が旧国鉄の貨物跡地を高値で取得したということは、当時新聞紙上をかなりにぎわせたことでございまして、私どもも、新聞紙上等で報道された範囲でございますけれども、それが地価高騰を一層あおることになったということで承知しております。
◯西田委員 今ご答弁がありましたけれども、それが地価高騰をあおることになった、そういう地価高騰のはしりだったのじゃないかと思うのですが、これにつきまして、国等からいろいろと注意があったり、あるいは国等の法改正が行われたということがあったと思うのですけれども、その点についてはどのようになっていたか、ご承知ならお話をいただきたいのですが。
◯山形参事 私
ども公共事業に携わる者、あるいはそのために
事業用地をいわば必死になって買う立場でございますけれども、そういう土地には密接に関連のある仕事をしている者としまして、地価の高騰につながるようなこうした企業活動のあり方につきましては、大変遺憾に考えているところでございます。
◯西田委員 ちょっと質問にお答えいただいていないというか、いずれにしましても、この問題がありましたときに、国土庁が遺憾の意を表明しているわけですよね。民間同士の取引を厳しく監視する一方で、とにかく公的機関がかかわっている取引で、それがないがしろにされるということについては問題があるというようなことで、法改正が行われたという事実があると思うのですね。あの
国土利用計画法の二十七条の六というのが追加されたということがあるわけですが、それは承知しておられますね。
◯山形参事 ご指摘のように、新聞で報道されましたこのような動きがきっかけとなりまして、国土庁でも法律改正を検討しまして、昭和六十二年八月に
国土利用計画法を改正しまして、新たに
監視区域の指定及び国等の適正な地価の形成についての配慮の規定を設けた経緯を承知しております。
◯西田委員
興和不動産というのは、そういうことがあった会社だというのはやっぱり、私はちゃんと指摘をしておかなければならないと思うのですね。
先ほども、資料に基づいてご説明がございました。昭和四十四年から昭和四十六年ぐらいにかけて、大企業がこの辺の土地を買ったという話でしたけれども、この
興和不動産も、ずっと登記簿等見せていただきましたが、やっぱりここに書いてありますように、昭和四十六年あたりに、農地を中心にずっと買っているわけですよね。その四十六年の時期というのは、多摩都市整備の計画や、あるいは京王相模原線、橋本延伸の経緯なんか見ますと、この鉄道の延伸に合わせて、将来の地価高騰というのですか、利用価値が上がるということで、買い占めをしていたのじゃないだろうかというふうに思わざるを得ないわけですね。
そこで、先ほど来から値段の問題がいろいろ出されておりまして、本部としては、これはわからないということなのですけれども、私ども、これは財務局の方からでしょうか、資料を取り寄せまして、公示地価がどのように変わっているかというものを若干とってみました。そうしますと、町田市小山字何番というところで、昭和四十七年一月一日、今度買う場所とは違うだろうと思いますが、そこの一番近いところの公示地価で、平米当たり二万二千三百円だったのですね。それが、平成三年の一月一日の時点では、これは若干とり方が違うかもしれませんが、二十五万二千円というふうに、大体十一・三倍にこの間に値上がりがされている、これはあるわけですね。そうしますと、やっぱりこの間に相当な値上がりがあったということで、このまま持っていれば、いろいろと買ってきた利益は上がったという土地だったと思うのですね。
そういう点で、こういう土地を東京都が買うという問題につきましては、いろいろと問題がなしとはしないのじゃないかというふうに若干思うわけです。しかしながら、この
興和不動産が、今バブルのはじけなんかの問題もあるのじゃないかと思うのですけれども、こういう土地は持っていてもしようがないというか、東京都の方も買いたいというのがあるのか、そういうことで出したのだと思いますね。しかも、この間に、短い間に、昨年の十月から話がありながら、時期が折り合いがつかないで、買わなかった。そうしたら興和産業に移って、そして東京都が興和産業から買うという経過が、どうしてそうなったのかというのはわかりませんけれども、いろいろ不明朗な点があるという点では、指摘をせざるを得ないのじゃないかと思うのです。
しかし、
区画整理事業ですから、東京都が用地を取得して、これからの事業のために役立てるというそのことについては、私どもは、これはそういう企業が持っているよりは、東京都が持っている方がいいのかなというふうにも思いますので、それはそれといたしまして、しかし、先ほども話がありましたように、これから先の問題を考えましても、やはりこういう問題はしっかりとらえた上で、本当に適切に対処していかなければならない、このように思うわけですけれども、その点についていかがでしょうか。
◯齊藤建設計画部長 ご存じのように、そもそも
相原小山地区は、昭和四十年十二月に、新住宅市街地開発事業という形で、
ニュータウン計画の中で都市
計画決定されたわけでございますが、いろいろな事情から、この町田市域側だけが事業化できなかった経緯がございます。で、新住事業では非常に困難でありますけれども、その後、境川の総合治水整備計画等の策定によりまして開発が可能になった時点から、東京都が施行者となって
区画整理を行うという形で事業に着手したことになったわけでございますが、新住事業でやるとすれば、当然すべて全面買収でやるはずのところを
区画整理に切りかえたわけでございます。東京都としては、できるだけ
事業用地、いわゆる都有地として土地を取得し、これを複合的な都市機能を持った計画的な
まちづくりに役立てていこうということで、事業化の前後から現在まで、積極的に用地を買収しているわけでございますが、任意買収事業でございますので、必ずしも順調とはいえませんが、ある程度、これくらい持っていれば、東京都が
まちづくりをコントロールできるのではないかなという目標値に近いところまで、現在用地を取得しているところでございます。
◯西田委員 先ほど説明がございましたけれども、東京都が今度買収する土地、あるいはこれまでも買収して、大体目標値に近いところまで買収したというお話ですが、その東京都が買収した土地を、全体としてどういうものに充てていくかということで先ほど説明をいただいたわけですが──
区画整理後の土地利用ですから、東京都有地とは限りませんね。その都有地の用途、利用計画、それをちょっと教えてください。
◯齊藤建設計画部長 事業計画上、本日お手元にお配りした資料にもありますとおり、大きくは五つのゾーニングに分けて土地利用を図っていこうということがございますが、東京都が買収した土地につきましては、これはやっぱり
区画整理事業の換地の手法をとりまして、基本的には従前あった位置に近い場所、いわゆる照応の原則に基づきまして、しかしながら細かい各筆をある程度合筆いたしまして、整形の換地をそれぞれのゾーンの街区に充てていくということに考えておりまして、現在換地設計を作業中でございます。原案をつくりまして、地元の権利者全員に見ていただいて、現在その意見調整を審議会でやっているところでございますが、東京都が買った都有地の、さらに減歩された土地と、事業から生み出される保留地をそれぞれのゾーンに充てることにしておりまして、例えば住宅ゾーンにつきましては、保留地、
事業用地合わせまして約二〇％くらいになる。業務ゾーンについては五〇％を占めるようになる。商業ゾーンでは二五％、
文化厚生ゾーンが一番大きくて六二％、あと、
レクリエーションゾーンが約一〇％程度。ある程度、目的もありますが、照応のもとあった位置に近いという制約もありまして、こういう配分になっております。
◯西田委員 そうしますと、今のお話ですと、業務用地の半分は都有地を充てるという話になるわけですね。都有地を業務用地に充てるという場合に、臨海部もそうです、私たち物をいってまいりましたし、いろいろと物をいってきたわけですけれども、いつでもいろいろな問題が起こりやすいというか、不信感を抱かれやすいというか、そういう問題があるわけですよね。例えばこの
興和不動産という会社は、日本興行銀行の不動産部が独立してできた会社だということになるわけですが、直接関係があるということではもちろんないわけですけれども、今、つくられておりますね。多摩の開発センターですか、第三セクター、株式会社がありますね。東京都の第三セクター、開発や建設の関連の第三セクターには、日本興行銀行というのは必ずといっていいぐらい役員に入っているわけですよ。
ですから、そういう問題もいろいろあるわけで、これから先、業務用地として都有地を活用していく場合に、間違っても都民に不信を与えるようなことのないように、本当に東京都民、とりわけ中小企業やその他、そういう業務用地として活用していかれるように、十分留意をしていただきたいということをお願いしたいわけですけれども、その点についてはいかがでしょうか。
◯齊藤建設計画部長 ご指摘のとおり、土地の処分という問題は非常に重要な問題でございますので、現在のところ、処分方針、方法等についての内部的な意思統一はまだできていないのですが、適正な処分が行えるよう、処分にかかわる規則などをつくる方向で現在検討を行っているところでございます。
◯長谷川委員 まず最初に、
興和不動産から興和産業に今年の二月に移っているのですけれども、先ほどからの論議の中でまだはっきりしていない点は、東京都が買う場合に
興和不動産と最初交渉した、で、実際買うのは興和産業からと。この間に、この土地の価格について値上がりとか、そういったことはないのかどうか。これを明示の形で示していただきたい。
もう一つは、先ほどの最初の市川副委員長とのやりとりの中で、国土法に基づく
指導価格は明らかにはできない、しかし、買収手続の中で、財産価格審議会等の検討を経ているから適正な価格ではないかと思う、というふうに私は記憶しているのですが、その後の山形参事の答弁の中で、公拡法に基づく買収であるから、国土法の規定は財産価格審議会にはかけなくていいのだ、用地部長ですか、との協議で
買収価格を決定したというふうに答弁されたのですね。そうしますと、最初に財産価格審議会の議を経ているから
適正価格であると思う、といったこととちょっと違うのですけれども、これは私の認識違いでしょうか。その点を明確にしていただきたい。
◯山形参事 まず、
興和不動産から興和産業に渡って、その後東京都が取得するということになっているわけでございますが、その間の価格の値上がり、つまり
興和不動産から興和産業に幾らで売買が行われたかということについては、私ども関知いたしておりません。
それから、
興和不動産と私ども東京都との協議は、買収時期の点で決定的に折り合わなかったという事実がございまして、価格の問題にまで折衝が及ばなかったということで、東京都として価格を提示して交渉に入ったというのは、今回の興和産業との折衝がただ一つでございます。
もう一つ、
土地価格を評価、決定するに際して、財産価格審議会の審議を経るかどうかということでございますが、ちょっと説明不足なり混乱があったかもしれませんが、公拡法の買い取り希望の申し出に基づいて東京都が取得する場合には、財産価格審議会の審議を省略してよろしいという通達がございまして、それに基づいて所定の価格決定手続をとったということでご理解いただきたいと思います。
◯長谷川委員 つまり、私が非常に単純な見方で危惧するのは、当時の
興和不動産との交渉、去年の暮れを前後する時期ですか、まとまらなかった。その後、ことしの二月ですから、その交渉の直後ですけれども、興和産業に移っている。これは、先ほどの質疑もそうですけれども、理由がよくわからないわけですよね。ですから根掘り葉掘り聞くようなことになるのですけれども、つまり、都は妥当な価格であるというふうに興和産業との交渉で認識して、しかし、その裏づけが、財産価格審議会にもかけていない、
指導価格もわからないというような中で、何をもってその根拠とするのかなということが依然としてわからないわけですよ。私もこの事業の必要性というのは認めるのですけれども、しかし認めるからといって、買収が非常にはっきりした、事態がガラス張りになって、まあもっともだなと思えないといけないわけで、そこら辺がどうもさっきから釈然としない部分が残るのですけれども、どうなのでしょうかね。
◯山形参事 東京都の価格決定が果たして妥当なものであるか、十分な納得できるものがないというお尋ねでございますけれども、公有地の拡大の推進に関する法律、いわゆる公拡法の中に、
指導価格を監視する部局が私どもの評価した価格を審査する、こういう規定がありまして、そういう仕組みの中で、財産価格審議会の審議をしなくても十分公正な価格が担保できる。つまり、
指導価格を決定したところが、同時に東京都が買おうとする価格を最終的に審査する、そういう仕組みをもって制度的に構成されておりますので、そういうことで審議会の審議が省略されているということでございます。
したがいまして、先ほどの土地評価方法に基づきまして東京都の
買収価格が決定したということは、そういうプロセスを経て決まるわけでございまして、そういう意味で適正な価格であるというふうに申したわけでございます。
◯長谷川委員 そうすると、用地部の方で
指導価格ははっきり押さえていて、その範囲内であるという判断を持っているから、それが担保になっているということですか。後でお答えいただきたい。
それであればといいますか、一応
指導価格の範囲内というふうにいえるのかもしれませんが、そういう価格は、つまり範囲内といってもいろいろあるわけですから、どの程度のところなのかということも明らかにはできないわけでしょうかね。
◯山形参事 先ほどの評価方法を経て土地の
買収価格を決定するという仕組みからいきまして、
買収価格は
指導価格の範囲内におさまっているということがいえると思います。
それから、では
指導価格に対してどの程度下回っているのかという問題につきましては、
指導価格そのものについては公表になじまないということで、公式に私ども、幾らであるかという情報を入手しておりませんので、そういう意味で、
指導価格の範囲内におさまっているということは確信しておりますけれども、どの程度のところなのかということは、はっきり申し上げることができないわけでございます。ただしかしながら、公拡法に基づいて所定の評価、
土地価格の決定をしたということは、そう
指導価格と大きく隔たりがないのではないかというふうな印象は持っております。
◯長谷川委員 この問題やりとりしていても、これ以上進まないようですから、ちょっと質問の内容を変えますが、
土地区画整理事業で
多摩ニュータウンの中で整備していくというやり方は、これが初めてだというふうに聞いているのですが、そうではないですかね。──ああそうか、ほかにもありますね。
そうしましたら、こういう手法をとったメリットといいますか、さっきも答弁がありましたけれども、もうちょっとはっきりさせていただけますか。
◯齊藤建設計画部長 多摩ニュータウン区域内で、昭和四十年十二月に新住で都市
計画決定されたけれども、なかなか
用地買収ができにくい、もともとそこにお住みになっていた方の生活再建ができにくいということから、
区画整理事業に切りかえたところが、多摩市の多摩
土地区画整理事業であり、八王子の由木
土地区画整理事業でございます。この
相原小山地区も、先ほどちょっと申し上げましたとおり、もっと別の地形条件、雨水排水その他の問題から、事業化がおくれていたということが一つのおくれた原因でございますが、いざ開発ができる状況になった時点では、きょう問題になっておりますように、大企業が買ったからということではなくて、時代が変わって、もともとの地権者の皆さんでも、なかなか土地を売っていただける状態、全面買収は困難であるという状況がわかりまして、
区画整理事業に切りかえたわけでございます。しかしながら、地権者には応分の負担をしていただくという形で、減歩で公共用地等を生み出す手法をということで
土地区画整理事業に切りかえたわけでございます。
◯土持委員長 ほかに発言がなければ、お諮りいたします。
本案に対する質疑はこれをもって終了いたしたいと思いますが、これにご異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
◯土持委員長 異議なしと認め、本案に対する質疑は終了いたしました。
以上で
多摩都市整備本部関係を終わります。
━━━━━━━━━━
◯土持委員長 これより
住宅局関係に入ります。
契約議案の調査及び
付託議案の審査を行います。
初めに
契約議案の調査を行います。
第百三十五号議案、
都営住宅〇二Ｈ－一一〇六・一一〇八・二一〇六東（南篠崎町五丁目）
工事請負契約を議題といたします。
本案については、既に説明を聴取しております。その際要求いたしました資料は、お手元に配布してあります。
理事者の説明を求めます。
◯篠木総務部長 去る六月二十四日開会の当委員会におきましてご要求のございました資料につきまして、ご説明申し上げます。
お手元に配布してございます資料１、
住宅港湾委員会要求資料をごらん願いたいと存じます。
それでは表紙をめくっていただきまして、目次をごらんいただきたい存じます。ご要求のございました資料は、全部で、１の東京都第五期住宅建設五ヵ年計画と実績外四件でございます。このうち、工事請負議案関係につきまして、まずご説明申し上げます。
それでは一ページをお開きいただきたいと存じます。
一ページの１は、平成三年四月一日現在におきます第五期住宅建設五ヵ年計画とその実績でございます。表側には、公的資金による住宅と民間住宅の二つに大別し、公的資金による住宅につきましては、公営住宅以下六つの項目に分けてございます。また、公団住宅以外につきましては、さらに細分して内容をお示ししてございます。表頭は計画戸数と年度別の実積一戸数に区分してお示ししてございます。
一番上の、公営住宅の都の欄でご説明を申し上げます。
計画戸数は五年間で二万五千戸でございます。年度別実績戸数でございますが、昭和六十一年度五千七戸、六十二年度四千九百九十五戸、六十三年度四千三百二十三戸、平成元年度五千五戸、平成二年度四千六百三十九戸、合計二万三千九百六十九戸となってございます。進捗率は九五・九％でございます。
以下同様に、各項目について計画戸数及び年度別の実績戸数をお示ししてございますので、ごらんをいただきたいと存じます。
一番下の合計の欄をごらんいただきますと、計画戸数は全体で七十八万戸でございましたが、実積は右の方になりますけれども、百十万戸余となってございまして、進捗率は一四一・九％となっているところでございます。民間住宅の伸びが大きく寄与していることが読み取れるかと存じます。
二ページに移らせていただきます。
２は、臨海部に係る平成三年度住宅局所管予算の執行凍結内容についてでございます。
この資料は、本年第一回定例会における第一号議案に付する付帯決議により執行を凍結した一般会計予算のうち、住宅局所管分につきまして、都施行分と公社施行分に区分し、さらに表頭には戸数、建築費、用地費、合計、建設予定地に分けて記載してございます。なお、戸数欄の括弧内は計画上の戸数をお示ししてございます。
一番上の、都施行分の公営住宅の欄でご説明を申し上げます。
公営住宅戸数は、予算計上規模で百三十戸、括弧内の計画戸数も同じく百三十戸でございます。これに係ります経費は、建築費五億四千四百万円、用地費九億一千百万円、合計十四億五千五百万円でございます。建設予定地は、港区台場地区Ｋ街区でございます。以下、同様にごらんいただきたいと存じます。
合計予算額は、一番下の欄にございますとおり、五十二億三千四百万円となっているところでございます。
次に三ページをお開き願います。
３は、平成二年度公営住宅等の建設計画と実積についてでございます。この資料は平成三年四月一日現在の公営住宅、地域特別賃貸住宅、公社貸住宅及び都民住宅の計画戸数と実績戸数について、記載してございます。なお、公営住宅につきましては、新規建設と建てかえ建設及び合計に分けまして、それぞれ一種と二種に区分して記載してございます。また、地域特別賃貸住宅につきましては、Ａ型とＢ型に区分して記載してございます。
それでは、公営住宅新規建設欄でご説明を申し上げます。
新規建設の計画戸数は一種千百四十四戸、二種三百五十六戸、合計で千五百戸でございます。これに対します実績戸数は、一種が五百十七戸、二種百九十三戸、合計七百十戸でございます。以下同様にごらんいただきたいと存じます。
なお、地域特別賃貸住宅Ｂ型の欄に実績戸数二十一戸とございますが、これは住宅供給公社が民間の賃貸住宅の管理を受託して供給するタイプのものを示しているものでございます。また一番下の都民住宅の欄の実積戸数には、欄外の（注）に記載してございますとおり、地域特別賃貸住宅Ｂ型五十六戸を含んでおりますが、これは住宅供給公社が直接建設し、供給するタイプのものを都民住宅に含めてお示ししているものでございます。
次に四ページをお開きいただきます。
４は、住宅局職員定数の推移でございます。平成三年四月一日現在の局の組織を事業部門別に区分して、定数と対前年度増減を年度別に記載してございます。
それでは一番下の計の欄でご説明を申し上げます。昭和五十五年度の定数八百三名を基準にいたしまして、五十六年度の定数七百九十名、対前年度増減は十三名の減員となっているところでございまして、五十七年度以降につきましては、同様にそれぞれごらんをいただきたいと存じます。
一番右の欄の増減数累計にございますとおり、昭和五十五年度から平成三年度までの増減数の累計は、八十九名の定数減となっているところでございます。
以上をもちまして、ご要求のございました工事請負議案関係に関する資料の説明を終わらせていただきます。よろしくご審議くださいますよう、お願い申し上げます。
◯土持委員長 説明は終わりました。
ただいまの資料とあわせて、本案に対する質疑を行います。
発言を願います。
◯西田委員 それではお伺いをいたします。
私ども日本共産党は、
都営住宅の大量建設、あるいはとにかく不調なんかにならないように、発注を平準化したらどうかとか、それからこういう大量建設を進めるためには、やはり何よりも近隣周辺住民の納得と合意を得て進めることが早道だと、こういうことで繰り返し指摘をしてきたところでございます。
今回のこの議案につきましては、実は六月二十五日に、近隣住民の皆さんが百九十九名の署名をつけて、陳情書という形で議長に提出をされました。今定例会で
住宅港湾委員会に付託をされる、こういうことに実はなっているわけです。その陳情が審査されないうちに、この議案の審査を行わなければならないという大変残念な事態になっているわけですけれども、それを踏まえた上で、私はお聞きをいたします。
この都営住宅、これは建てかえなわけですけれども、全体の建てかえ計画と、それからこの建てかえ計画を事業に移していくに当たりまして、近隣周辺住民との折衡、あるいはその合意を得る手続、話し合い等につきまして、どのように進めてこられたのか、それをまずお伺いをしたいと思います。
◯西村建設部長 南篠崎町五丁目団地の建てかえ計画について、ご説明申し上げます。
南篠崎町五丁目団地の建てかえ事業は、昭和三十三年度、三十四年度に建設されました木造平家建て住宅二百五十五戸を、三階建てから九階建てまで九楝、四百五十九戸に建てかえる事業でございます。
この事業は二期に分かれてございます。一期工事は、六十三年度事業として実施されております五棟二百二十四戸でございまして、既に竣工いたしました。二期工事は、平成二年度事業として実施いたすものでございます。そのうち、三棟九十一戸は既に契約されておりまして、これに接続します二十八戸がまだ未契約で、今後契約の予定でございます。本件が団地の北側にあります九階建て一部七階建て一棟の百十六戸、こういう全体の計画になっております。
付近住民との折衝経過でございますが、一期分につきましては、昭和六十三年八月末に近隣住民の方々に対しまして、個別に計画説明をしてございます。一期に隣接した方のみが対象になっておりまして、特に一期関係分では、ご異議はございませんでした。ただ、二期工事予定分といたしまして、団地の北東側に二棟、中層を計画いたしましたが、その北側に南篠崎第二保育園がございまして、そこの父母の会の方から園庭に日影を落とさないように、こういうご要望をいただき、請願として都議会に提出されておりました。
その後計画の見直し等を行い、平成二年六月二十九日、父母の会の方々に計画説明をいたしまして了解をいただき、同じく九月十四、日に、請願は趣旨採択となってございます。
二期工事につきましては、平成二年十二月六日から平成三年二月六日までの四回にわたりまして、説明資料を持参の上、個々にご説明に伺っております。一部の方からは若干のご意見をいただきましたが、特段の反対の声はなく、ご理解をいただけたものと判断したものでございます。留守であった方には、口頭での説明は行っておりませんが、配布資料には問い合わせ先を記載してあり、いっでも意見や問い合わせができるよう、配慮してございます。
しかし、その後一部の方から計画内容についての説明のご要望を受けまして、平成三年三月十一日から六月十五日までの間、四回にわたりまして別途説明会を行ってきた、こういう経過でございます。
◯西田委員 ちょっと経過の問題について、今のお答えを受けましてお伺いしたいのですけれども、そういたしますと、都営住宅の建てかえ等につきまして、近隣周辺住民の合意を得ようとする場合に、説明会というのは開かないのですか。
◯西村建設部長 計画内容を近隣の方々に周知させる方法は、説明会という方法と、個々にご説明申し上げる方法がございまして、関係住民の方の数、あるいは町会のご意向等を受けながらそれぞれの地域でその方法を決めているということでございまして、説明会、個々の説明、この二通りございまして、当南篠崎では個々にご説明を申し上げた、こういうことでございます。
◯西田委員 どちらの方法がいいかという問題については、私はどちらがいいとも申し上げることはできません。いずれにしても、どちらの方法を使っても、あるいは両方の方法を使ってでも、とにかくこの計画について、付近の住民の皆さんに周知徹底するということが大前提でなければならないと思うのです。そういう点では、若干この地域につきましては、残念ながらそうなっていなかった、こういう事態があったのではないかと、私は住民の皆さんから訴えられているわけなんですけれども、その点についてはいかがですか。
◯西村建設部長 説明会の方法は以上申し上げたとおりでございますが、もう一つ、説明会をする範囲というものが条例等で定められております。それに基づきまして、私どもは区の条例、都の条例で定められている範囲以上の方々まで個々にご説明に伺った、こういうことで、万全は期したつもりでございます。
◯西田委員 ところが、これだけの署名薄のついた陳情書なわけですけれども、この陳情書を取りまとめた中心になっておられる方々は──先ほどのご説明ですと六十三年ですね、六十三年第一期分の個別の説明があったということのようですけれども、十二月六日付の、皆さんから住民の皆さんへの建設計画のお知らせという、この文書をもらうまで、全く説明を受けた覚えがない、全く通絡がなかったと。古くから住んでおられる皆さんはよく知っていたようだけれども、私たちは五年前というから、この時期にはいらっしやったのですけれども、私たちには全く説明がなかったと。それで突然、去年の十二月六日付の、建設計画のお知らせという文書です。一方的なそういう文書が入ってきて、大変びっくりした。
しかもそこには、工事説明会というのは契約後に行われるのじゃないかと思うのですが、その工事説明会を行いますというふうに書いてあるのだけれども、全く何の話も、それ以後来なかった。特に留守の方だったのかもしれませんね。ポストにその紙が入ったきりで、待てど暮らせど何の連絡もないということで、慌てて、どうなるのだろうかということで電話をして、来てもらって説明を受けた。それが今部長の、二月以降四回というお話になるわけなんですね。
そういう点では住民の皆さんに、こういう建物が建つという問題について、もう決まったことで、あなたたちは、これはどうにもならないのです、今何をいわれたってこれでいくしかありません、こういう説明しか、その四回の中では行われなかったと。そういう不満の中から、陳情するしかないということで、この署名が取り集められて、とにかく今回の議会に間に合わせなければということで、出されたという経過なんです。
これは大変まずい、本当にこんなやり方ではとにかく認められない、許せない、こういう思いが私は実はするわけなんですけれども、そういう経過については、どのようにお考えですか。
◯西村建設部長 全体説明会に比べまして、個々の説明会という点では、確かに徹底を欠く場合もあるかとは思いますけれども、今後はこういうことのないように、地域状況等をよりよく把握しながらご近所の方との折衝を続けてまいりたい、こういうふうに考えております。
◯西田委員 今後ないようにということで、今、ご決意もございましたけれども、私はこの経過というのは全くまずい経過であるということを、まず指摘をしなければならないと思うのです。
ところで、住民から直接出されている要望というのはどういう中身ですか。
◯西村建設部長 住民の方々からの要望は、四点ほどございまして、一つが日影をなくするようにせよ、それから風害をなくせ、圧迫感をなくせ、それから電波障害を手当てせよ、この四点でございます。
これにつきましては、それぞれいろいろな方法があるということでご説明を申し上げている。そういうことを背景にしまして、九階建てを五階建てに下げてほしいというのが、陳情の内容でございます。
◯西田委員 なぜ九階建てを五階建てにしてほしいという要望が出されたのかという問題については、承知しておられますか。今、日照とか風害とか何だとかとあったわけなんですけれども、なぜ九階が八階じゃなくて、七階じゃなくて五階なのかと、こういう問題です。
◯西村建設部長 先ほどもご説明申し上げたかと思いますが、一期工事につきましては、四階建てから五階建てであったという、この辺の感情的な部分があろうかと思います。階数が、一期が四階から五階のところが九階建てになってきたということかと思います。ただ二期工事につきましては、一番南側に七階建てが入っている、こういうような計画でございますが、その辺にそういう感情的な部分があろうかと考えております。
◯西田委員 感情的なと申されましたけれども、ある意味ではそうかもしれません。とにかく今度の一期工事で五棟建てられましたね。それは全部九階建ての南側なんですよ。そしてこの九階建てというのが、一番北の外れに建つわけですよね。もちろん少し公園が入るとか、いろいろ設計上の工夫はあるわけですけれども、とにかく五階建てで来て、一番北側の日照の被害があったり、あるいは北風をその建物が受けて、巻き込んで、住宅に風害が来るとか、そういう場所に九階建てを建てるというのです。なぜもっと南側に高いものを建てて、近隣住民に迷惑をかけるようなところを低くしないのかというのが、今、感情的にとおっしゃいましたけれども、住民の皆さんの内容なんです。
私は、これはよほど十分に、なぜそうなったかという説明が丁寧に、わかるようにやられなかったら、これは当然の要求として出てくるのは当たり前だというふうに思いますね。私なんかもそういうふうにいわれますと、そうですね、どうしてでしょうねと。南側に住宅があるのだから、その北に建物を建てる分には、近隣住民への日照の被害なんかないわけですからね。その都営住宅の中に住む人はみんないい環境になるけれども、周りが迷惑を受けるのはいかがなものか、こういわれますと、それはそうですねと、私なんかも説得力なくなってしまうのですね。だからそれは当然のことだというふうに思うのです。
ですから、そういう意味ではどうしてそうなったのかというのを、若干ここでわかるように説明していただけますでしょうか。
◯西村建設部長 私どもが住宅の計画を建てる場合には、土地の有効活用ということで、最大限住宅戸数を確保しつつ、周辺の方々への影響も少なくするように、こういう観点から計画を進めておるところでございます。
本件の南篠崎五丁目につきましては、一期工事の分につきましても、二期工事につきましても、少なくとも建築基準法限度いっぱいに建てるように努力しておりまして、一期工事分が四階から五階建てというのは、道路車線制限等で目いっぱいの高さだった、こういうことでございます。
それを受けまして、二期工事の方では、やはり可能な分につきましては七階建て、九階建て一部七階、こういうことが可能になっているということでございます。
なお、ご審議いただいておりますこの九階建てについて見ますと、北側に五十メートルないし四十メートルの空間がとれる。そこを公園にしていろいろな、日影も中で最大限吸収し、風害等も防除するということで計画が可能である、こういう考え方で高さ等も決定しているということでございます。
◯西田委員 風害と日照、あの公園をつくったらカバーできるというふうに今お話がありましたけれども、しかし現実に、この
都営住宅だけではなくて、その周りに現在建っている建物や、あるいは周りの住宅とか工場、いろいろな配置があって、そしてさらにここに九階建てができるとどういう影響になるかということを、近隣の住民の皆さんは当然のことながら心配しておられるわけですよね。
ですから日照とか風害、圧迫感、電波障害、それはいろいろと解決する方策はあると思うのですけれども、私はこういう今出されている要求が、もうそれは全部配慮してあるのだから、これはもう大丈夫なんですということではなくて、やはりちやんとその要望を受けて、それはそれなりに、これから対処をするということで検討していくべきじゃないかと思うのですが、どんなことから、どんなふうに対処しようとされておられるのか、ちょっと教えてください。
◯西村建設部長 日照、風害、電波障害等、すべてその方策等については今までもご説明申し上げているとおりでございますけれども、今後とも、この内容につきましては十分にご説明申し上げたい。それでご理解、ご協力を得たいと思っております。
なお、我々の計画も先ほど申し上げましたように、ぎりぎりの計画をしておりますが、この中でどの辺が環境緩和のために手を打てるかというようなところを至急に検討いたしまして、その辺もまた説明会の中でお話しできればと考えております。
◯西田委員 至急に検討して話し合いをするということですから、ぜひそうしてほしいわけですけれども、その際に、契約後におきましても、住民との話し合いの結果、設計変更が必要となるような場合には、それは対処、対応は可能なのかどうか、その点について明らかにしてください。
◯西村建設部長 工事契約におきましては、途中での設計変更が行われた例は、過去にもございます。本件の場合も、その内容にもよりますが、実務的には不可能ということではございません。
◯西田委員 そういうことでありますから、いろいろこれまでの経過がこじらせてきたというような、私は感触も持っているわけなんですけれども、やはり一たん都に不信感を持ったものを取り戻して、また合意と納得を得るというのは、私はかなりしんどいことじゃないかと思うのです。それだけに時間もかかることになるのじゃないかと思うのです。
そういう点では、十分に住民の方々と話し合いを詰められまして、都の側が誠心誠意努力をするということで取り組んでいただかなければならないというふうに思いますけれども、どうでしょうか。
◯西村建設部長 住民の皆様方とは、今までの経緯も含めまして、今後とも誠意を持ってご説明、ご理解、ご協力を賜るような努力を続けてまいりたいと考えております。
◯大野委員 大分自信がおありのようでございましたが、建築基準法の限度いっぱい、限界まで建てさせていただくのだという話ですけれども、民間でも公的でも、建築基準法の枠以外に建築はできないわけですから、これいっばい建てる。公営住宅なんだから、その範囲内では、近隣に迷惑がかかっても、いっぱいに建てるということが条件になっているわけでございましょうか。
◯西村建設部長 計画の内容につきまして、多少言葉が足りなかった点、おわび申し上げますが、我々は土地の有効活用と同時に、近隣の方々の環境の保持ということも考えておりまして、環境との絡みの中で建築基準法いっぱいのところはそういう形で使わせていただく。本件の北側のような場合には、日影の時間等も、一時間程度のところまで詰めて計画をしているということでございまして、決して基準法だけで押し通す、こういうことではございません。